EU valmistelee uusia keinoja Airbnb-tyyppisen lyhytvuokrauksen ja kakkoskotien rajoittamiseen alueilla, joilla asuminen on kallistunut voimakkaasti.
Euroopan asuntokriisi on viemässä EU:ta alueelle, joka on perinteisesti kuulunut jäsenmaille ja kaupungeille. Komissio valmistelee uusia keinoja, joilla lyhytvuokrausta ja kakkoskotien käyttöä voitaisiin rajoittaa pahimmilla asuntopula-alueilla. Suomessa keskustelu osuu ajankohtaiseen hetkeen, sillä myös täällä lyhytvuokrauksen pelisääntöjä ollaan uudistamassa.
Asunto voi olla koti, sijoitus, kakkosasunto tai muutamaksi yöksi turistille vuokrattava majoituspaikka. Euroopan suosituimmissa kaupungeissa näiden käyttötarkoitusten välinen kilpailu on muuttunut niin kovaksi, että EU haluaa antaa viranomaisille nykyistä selvemmät mahdollisuudet puuttua tilanteeseen.
Euroopan komissio valmistelee uusia asumista koskevia toimia, joiden yhtenä tavoitteena on helpottaa lyhytaikaisen vuokrauksen rajoittamista alueilla, joilla asuntojen saatavuus ja hinnat ovat ajautuneet vakavaan epätasapainoon.
Euronewsin näkemän komission asiakirjan perusteella kyse ei olisi koko EU:n kattavasta Airbnb-kiellosta. Olennaista olisi antaa kansallisille ja paikallisille viranomaisille nykyistä selkeämpi oikeudellinen pohja rajoituksille silloin, kun asumisen kohtuuhintaisuus on aidosti uhattuna.
Samassa kokonaisuudessa tarkastellaan myös asuntojen ja maan hankkimiseen sekä sellaisten asuntojen käyttöön kohdistuvia toimia, jotka eivät ole omistajansa pääasiallisia koteja.
Tämä nostaa Airbnb-asuntojen rinnalle paljon suuremman kysymyksen: kuinka pitkälle yhteiskunta voi mennä rajoittaessaan asuntojen käyttöä, jos vakituisille asukkaille ei enää löydy kohtuuhintaisia koteja?
Tavallisen ihmisen oman kodin vuokraaminen halutaan erottaa ammattimaisesta toiminnasta
Komission suunnitelmassa on tärkeä ero, joka helposti katoaa Airbnb-keskustelussa.
Tähtäimessä eivät Euronewsin tietojen mukaan ensisijaisesti olisi ihmiset, jotka vuokraavat oman kotinsa satunnaisesti esimerkiksi lomansa aikana. Huomio kohdistuu erityisesti ammattimaisiin toimijoihin, joilla on useita asuntoja jatkuvasti lyhytaikaisessa matkailukäytössä.
Ajatus on merkittävä. Yksi asunto voi toimia vuoden aikana lähes hotellihuoneen tavoin, vaikka se sijaitsee tavallisessa kerrostalossa ja on alun perin rakennettu asumiseen.
Kun tällaisia asuntoja kertyy samalle alueelle paljon, vaikutus ei enää rajoitu matkailuun. Se voi muuttaa taloyhtiöiden arkea, asuinalueiden luonnetta ja ennen kaikkea sitä, kuinka paljon asuntoja on tarjolla pitkäaikaiseen vuokraukseen.
Komission tavoitteena on kuitenkin säilyttää tasapaino. Lyhytvuokrauksella on myös matkailua, paikallistaloutta ja yksittäisiä asunnonomistajia hyödyttäviä vaikutuksia.
Rajoituksia ei voisi ottaa käyttöön missä tahansa
Komission suunnitelman perusteella kaupungeille ei olisi tarkoitus antaa vapaata oikeutta rajoittaa lyhytvuokrausta vain poliittisen tahdon perusteella.
Toimenpiteiden pitäisi kohdistua alueille, joilla asuntojen saatavuuteen ja kohtuuhintaisuuteen kohdistuu osoitettavissa oleva vakava paine.
Euronewsin mukaan komissio pohtii myös kriteerejä, joilla erityisen vaikeassa tilanteessa olevia alueita voitaisiin tunnistaa. Yksi tarkasteltava mittari on asuntojen hintojen suhde kotitalouksien tuloihin. Esillä on ollut tilanne, jossa asuntojen hinnat ovat vähintään kahdeksankertaiset tuloihin nähden, hinnat ovat nousseet edeltävän vuosikymmenen aikana eikä tilanteen odoteta helpottavan lähivuosina.
Tämä on tärkeä rajaus myös Suomen kannalta. Mahdolliset tulevat EU-säännöt eivät automaattisesti tarkoittaisi samanlaisia rajoituksia Helsingissä, Rovaniemellä, Turussa ja pienellä mökkipaikkakunnalla.
Paikallinen asuntomarkkina ratkaisisi paljon.
Taustalla on Euroopan nopeasti kallistunut asuminen
Airbnb on näkyvä osa keskustelua, mutta Euroopan asuntopula on paljon yhtä alustaa suurempi ongelma.
Euronewsin kokoamien EU-tietojen mukaan asuntojen hinnat nousivat unionissa 64,9 prosenttia vuosina 2015–2025. Vuokrat kallistuivat samana aikana 21,8 prosenttia.
EU-kaupunkien asukkaista lähes joka kymmenes käytti vuonna 2024 yli 40 prosenttia käytettävissä olevista tuloistaan asumiseen.
Lyhytaikaiset vuokra-asunnot muodostavat koko EU:n asuntokannasta vain noin 1,2 prosenttia. Matkailun suosituimmilla alueilla niiden osuus voi kuitenkin nousta jopa noin viidennekseen.
Juuri tämä selittää, miksi ongelmaan etsitään paikallisia eikä kaikkialla samanlaisia ratkaisuja.
Barcelona, Lissabon tai jokin erittäin suosittu lomakohde voi kärsiä lyhytvuokrauksesta aivan eri mittakaavassa kuin kaupunki, jossa matkailuasuntojen osuus asuntokannasta on pieni.
Airbnb ei yksin selitä asuntokriisiä
Komissio tunnistaa myös rajoitusten rajallisuuden.
Euroopan asuntopula ei ratkea siirtämällä lyhytvuokrauksessa olevat asunnot pitkäaikaisille vuokramarkkinoille. Ongelmien taustalla ovat myös liian vähäinen rakentaminen, kallistunut maa, rakennuskustannukset, kaavoituksen pullonkaulat ja hitaat lupaprosessit.
Komission arvion mukaan Euroopassa tarvittaisiin yli kaksi miljoonaa uutta asuntoa vuodessa tilanteen korjaamiseksi.
Tämä tekee Airbnb-keskustelusta helposti harhaanjohtavan. Lyhytvuokrauksen rajoittaminen voi lisätä asuntojen tarjontaa yksittäisissä kaupungeissa ja kaupunginosissa, mutta se ei korvaa uusien asuntojen rakentamista.
EU:n laajempi kohtuuhintaisen asumisen suunnitelma sisältääkin lyhytvuokrauksen lisäksi muun muassa investointien lisäämistä, valtiontukisääntöjen muuttamista ja rakentamisen hallinnollisten esteiden purkamista.
EU on jo ottanut ensimmäisen askeleen lyhytvuokrauksen sääntelyssä
Uusi keskustelu ei ala tyhjästä.
EU:n lyhytaikaista majoitusvuokrausta koskevaa asetusta alettiin soveltaa 20. toukokuuta 2026. Sen keskeinen tavoite on parantaa tietojen keräämistä ja jakamista lyhytvuokrauksesta sekä tehdä markkinasta läpinäkyvämpi viranomaisille.
Asetus ei itsessään määrää jäsenmaita kieltämään tai rajoittamaan lyhytvuokrausta. Sen avulla viranomaiset saavat kuitenkin aiempaa parempaa tietoa siitä, kuinka paljon lyhytaikaista vuokrausta todellisuudessa tapahtuu.
Tällä on suuri käytännön merkitys.
Rajoituksia on vaikea perustella sillä, että lyhytvuokrausta oletetaan olevan liikaa. Kun toiminnasta syntyy vertailukelpoisempaa tietoa, viranomaiset pystyvät paremmin arvioimaan, missä matkailuvuokraus todella vaikuttaa asuntotarjontaan.
Seuraava askel näyttää olevan juuri tämä: mitä voidaan tehdä silloin, kun tiedot osoittavat ongelman olevan todellinen?
Suomessa valmistellaan jo omia pelisääntöjä
Suomessa EU:n suunnitelma osuu keskelle omaa lyhytvuokrauskeskustelua.
Hallitus antoi huhtikuussa eduskunnalle esityksen, jolla rakentamislakiin lisättäisiin ensimmäistä kertaa nimenomaiset säännökset asuntojen lyhytaikaisesta vuokrauksesta.
Esityksen mukaan asemakaava-alueella sijaitsevaa asuntoa, joka ei ole vakinaisesti tai tilapäisesti asuttu, saisi vuokrata alle 28 päivän jaksoissa yhteensä enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakentamislupaa.
Kunta voisi tietyin edellytyksin nostaa rajan rakennusjärjestyksessään 180 päivään.
Vakinaisesti tai tilapäisesti asutun oman kodin lyhytaikaista vuokraamista ei esityksessä rajoitettaisi samalla tavalla.
Ajattelussa on siis selvä yhtymäkohta EU:ssa nyt valmisteltavaan linjaan: oman kodin satunnainen vuokraaminen ja asuntojen ammattimainen majoituskäyttö halutaan erottaa toisistaan.
Myös taloyhtiöiden asemaa halutaan vahvistaa
Suomessa lyhytvuokraus ei ole vain asuntopolitiikkaa. Se on myös taloyhtiöiden arkinen kysymys.
Oikeusministeriön valmistelemassa asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa taloyhtiöille halutaan nykyistä parempia keinoja puuttua häiriötilanteisiin. Lyhytaikainen vuokraaminen olisi edelleen mahdollista, mutta häiriöihin puuttumista helpotettaisiin.
Tämä havainnollistaa, kuinka monesta asiasta samassa ilmiössä on lopulta kyse.
Asunnonomistajalle Airbnb voi tarkoittaa mahdollisuutta saada tuloja tyhjillään olevasta asunnosta. Matkailijalle se tarjoaa hotellille vaihtoehdon. Kaupungille se tuo matkailijoita ja rahaa paikallisiin palveluihin.
Naapurille sama asunto voi tarkoittaa jatkuvasti vaihtuvia vieraita rappukäytävässä. Asuntoa etsivälle paikalliselle se voi puolestaan olla yksi asunto vähemmän pitkäaikaisilla vuokramarkkinoilla.
Suomalaisessa keskustelussa Rovaniemi on erityisen kiinnostava
Jos EU:n tulevia linjauksia joskus sovelletaan Suomessa, vaikutuksia ei kannata tarkastella vain Helsingin kautta.
Matkailukaupungeissa ja -keskuksissa lyhytvuokrauksen merkitys voi olla suhteellisesti huomattavasti suurempi. Rovaniemen kaltaisessa kansainvälisessä matkailukaupungissa kysymys asuntojen käytöstä liittyy suoraan siihen, kuinka matkailun voimakas kasvu sovitetaan yhteen paikallisten asumisen kanssa.
Sama peruskysymys voi nousta esiin myös muissa matkailukeskuksissa ja suosituilla mökki- ja vapaa-ajan alueilla, vaikka markkinat ovat keskenään hyvin erilaisia.
EU:n suunnitelmien mahdollinen vaikutus Suomeen riippuukin ratkaisevasti siitä, millaiset lopulliset säännöt ovat ja kuinka asuntopaine määritellään.
Kakkoskodit nostavat keskustelun uudelle tasolle
Lyhytvuokrausta laajempi ja Suomessa kiinnostava kysymys koskee kakkosasuntoja.
Komission valmistelemassa kokonaisuudessa tarkastellaan Euronewsin mukaan myös mahdollisuuksia puuttua asuntojen tai maan hankintaan ja käyttöön silloin, kun niitä ei käytetä pääasiallisena kotina.
Tämä ei tarkoita, että EU olisi kieltämässä suomalaisia mökkejä tai kakkosasuntoja. Tällaista johtopäätöstä suunnitelmista ei voi tehdä.
Kyse on siitä, voisivatko vakavasta asuntopaineesta kärsivät alueet saada nykyistä vahvemmat perusteet rajoittaa myös muun kuin vakituisen asumisen kasvua.
Juuri tämä tekee valmistelusta Airbnb:tä suuremman uutisen. Euroopassa joudutaan vähitellen määrittelemään uudelleen, missä kulkee yksityisen omistusoikeuden, matkailuelinkeinon ja kohtuuhintaisen asumisen välinen raja.
Mitä tämä merkitsee Suomelle?
Suomessa lyhytvuokrauksen sääntely on jo muuttumassa, joten EU:n suunnitelma ei tule tyhjälle pöydälle. Tuleva eurooppalainen kehys voisi kuitenkin vaikuttaa siihen, millaisia keinoja suomalaisilla kunnilla on käytössään erityisen voimakkaasta asuntopaineesta kärsivillä alueilla.
Matkailulle vaikutus on kaksijakoinen. Lyhytvuokraus lisää majoituskapasiteettia ja tarjoaa monelle suomalaiselle lisätuloja, mutta hyvin voimakkaasti keskittyneenä se voi kilpailla vakituisen asumisen kanssa.
Suomen kannalta olennaista olisi pystyä säilyttämään satunnainen oman kodin vuokraaminen helppona ja samalla luomaan selkeät pelisäännöt tilanteisiin, joissa tavallisesta asunnosta tulee käytännössä ympärivuotinen majoitusliike.
Mitä tämä merkitsee lukijalle?
- Oman kodin satunnainen Airbnb-vuokraaminen ja useiden asuntojen ammattimainen lyhytvuokraus ovat sääntelyssä eriytymässä toisistaan. EU:n valmistelussa painopiste on jälkimmäisessä.
- Suomessa valmistellaan jo 90 vuorokauden lähtökohtaista rajaa sellaisen asunnon lyhytvuokraukselle, jossa omistaja tai muu henkilö ei itse asu. Kunnille esitetään mahdollisuutta nostaa raja tietyin ehdoin 180 vuorokauteen.
- EU:n suunnitelma ei tarkoita yleistä Airbnb- tai kakkoskotien kieltoa Suomessa. Mahdolliset rajoitukset olisi tarkoitus kohdistaa alueille, joilla asuntojen saatavuuteen ja kohtuuhintaisuuteen kohdistuu osoitettavissa oleva vakava paine.
Toimituksen näkökulma
Airbnb on helppo nostaa Euroopan asuntokriisin symboliksi, mutta se ei ole kriisin ainoa eikä edes suurin syy. Kiinnostavampi muutos tapahtuu siinä, miten asuntoa yhteiskunnassa ajatellaan: onko se ensisijaisesti koti, sijoitus vai matkailupalvelu? Suomessa sama kysymys tulee vastaan erityisesti siellä, missä matkailun menestys ja paikallisten asuminen kilpailevat samoista neliöistä. Toimiva sääntely ei valitse matkailun ja asumisen välillä, vaan yrittää löytää rajan, jonka jälkeen tavallinen asunto on käytännössä muuttunut majoitusliiketoiminnaksi.
Lähteet
Euronews – Brussels to open door to curbing Airbnb and second homes in bid to ease housing burden
Euroopan komissio – The European Affordable Housing Plan
Ympäristöministeriö – Hallitus esittää rakentamislakiin säännöksiä lyhytvuokrauksesta
